Закон и Норматив Нормативная база от LICASOFT

В Минрегионстрое разработан законопроект, который должен избавить граждан от необходимости согласовывать перепланировку квартир с местными властями.

Инициативы касаются тех случаев, когда ремонтные работы не затрагивают несущие стены, ограждающие конструкции, а также инженерные сети.

Сейчас на общение с чиновниками для получения разрешения уходит от нескольких недель до месяцев, отмечает издание, поскольку на законодательном уровне не определен ни срок для выдачи разрешения или отказа в его предоставлении, ни его стоимость, ни перечень причин, по которым местные власти могут отказать в выдаче.

“Получение всевозможных справок, разработка проекта по перепланировке обходится в 5-6 тыс. грн. Примерно столько же стоит согласование во всевозможных инстанциях”, – говорят в одной из столичных строительных компаний.

Документ должен быть направлен в Верховную Раду в мае, однако новые правила заработают только спустя 6 месяцев после опубликования принятого закона.

"Эмиссия банковских векселей будет ограничена", - сказал он на прошедшем на этой неделе в Киеве IX Украинском облигационном конгрессе Cbonds.

А. Дубихвост отметил, что эти ограничения будут устанавливаться исходя из принципов денежно-кредитной политики и политики надзора, в частности, банки-нарушители будут лишены возможности выпуска векселей.

Говоря о количественных ограничениях, директор департамента пояснил, что первоначально будет установлен лимит для всей банковской системы, а потом для каждого банка в отдельности.

"Будет определена процентовка: например, не более 10% от какого-то показателя", - сказал А.Дубихвост. По его словам, возможно в качестве таких показателей будут использоваться активы, обязательства или капитал.

В то же время представитель Нацбанка подчеркнул, что окончательному определению условий выпуска и порядка обращения финансовых банковских векселей обязательно будет предшествовать обсуждение их с банками.

Как сообщалось, Верховная Рада Украины 18 апреля приняла в первом чтении законопроект о возможности выпуска финансовых банковских векселей в форме электронного документа. Согласно документу, порядок выдачи, обращения, погашения и взыскания по банковским векселям утверждает Нацбанк.

Главное научно-экспертное управление Рады в своих замечаниях к этому законопроекту выступило против банковских векселей. "Для их введения необходимо не только надлежащее обоснование этого, но и четкое законодательное определение основных принципов их выпуска и обращения. Для этого следует, на наш взгляд, в частности, ограничить общую сумму платежей, которые должен выплатить банк по выпущенным им банковским векселям, определенной суммой его уставного капитала, запретить акционерам банка его работникам, работникам НБУ быть векселедержателями…", - пояснило свою позицию управление.

В то же время Нацбанк поддерживает выпуск банковских векселей. По словам А.Дубихвоста, он позволит осуществить неэмиссионное увеличение денежной массы, что приведет к снижению ставок, удлинению пассивной базы банков и расширению инструментов фондового рынка.

Отпускные цены на яйца в Украине накануне Пасхальных праздников вырастут в среднем на 20% — примерно до 7 грн за десяток (с НДС), прогнозирует председатель совета директоров ассоциации "Союз птицеводов Украины" Александр Бакуменко.

"Это будет сезонное повышение цен на яйцо перед Пасхой, а затем, уже в мае, пойдет снижение на все лето практически", — сообщил он.

По данным Бакуменко, в настоящее время отпускная цена на эту продукцию составляет от 4,8 грн до 5,7 грн за десяток при себестоимости ее производства на уровне 6 грн.

Он также напомнил, что стоимость яиц зависит от сезона производства. В частности, в летнее время цены на эту продукцию традиционно снижаются.

Согласно данным Союза птицеводов Украины, среднегодовая цена на яйца по итогам 2012 года составила 6,5 грн за десяток при себестоимости 6,04 грн.

Бакуменко также добавил, что за первый квартал 2013 года производство яиц в стране выросло на 3% по сравнению с январем-мартом прошлого года, мяса птицы — на 19%.

"Происходит консолидация рынка, рост крупных предприятий и в то же время уменьшение доли мелких", — пояснил Бакуменко причины таких показателей.

По прогнозу Союза птицеводов Украины, в 2013 году страна может увеличить производство яиц на 1-2% (до 19,3-19,5 млрд шт.), мяса птицы — на 14% (до 150 тыс. тонн).

Пенсия возрастает настолько, насколько позволяет экономика, но социальные выплаты в государстве не должны уменьшаться даже в условиях сложной экономической ситуации. Об этом заявил Президент Украины Виктор Янукович.

Янукович отметил, что повышение социальных выплат зависит от темпов роста экономики.

"Пенсия возрастает настолько, насколько позволяет экономика. Главное, чтобы мы не уменьшали социальные выплаты так, как в некоторых европейских странах", — заявил Президент.

По его словам, сейчас экономическая ситуация в мире непростая, и Украина также зависима от нее.

"Сказок в жизни не бывает. Я всегда буду вам говорить правду", — заверил Янукович.

По убеждению Януковича, Украина должна быть конкурентоспособной страной, поскольку 60% отечественной продукции идет на экспорт.

Помочь решить жилищный вопрос могло бы создание рынка арендного жилья: социального — за государственный счет, муниципального — за счет городских бюджетов, и, наконец, доходного - за частные инвестиции. Участники рынка, чиновники и эксперты в один голос твердят, что это могло бы стать выходом для людей, которые, пусть не в собственность, но за подъемные деньги могли бы снимать квартиры. А бюджет бы пополнялся за счет налогов от «белого» рынка аренды.

О необходимости разработать государственную программу муниципального доходного жилья заявляло и руководство Конфедерации строителей Украины.

«Нам нужно разработать новую государственную жилищную политику, которая есть практически во всех странах... Это социальное муниципальное доходное жилье», - считает первый вице-президент Конфедерации строителей Украины (КБУ), почетный президент строительной компании «Лико-Холдинг» Игорь Лысов.

Такое жилье предназначается для сдачи в аренду по льготной арендной плате «бюджетникам» - учителям, преподавателям вузов, работникам медицинских учреждений, транспортных предприятий и т. д.

Он пообещал разработать соответствующий документ и подать в профильное министерство, чтобы законодательная инициатива исходила от правительства.

«На сегодня, я считаю, для нас это одна из главных проблем. Думаю, что мы будем подавать необходимые документы, согласовывать с министерством, чтобы это была законодательная инициатива Кабинета министров. Чтобы во всех мегаполисах понятие доступного, муниципального, социального и доходного жилья было необходимой нормой, тогда мы значительно увеличим те показатели, которые у нас сегодня есть», - добавил Лысов.

Старт социального жилья отложен

Мысли об арендном и социальном жилье материализовались в Программе активизации экономики на 2013-2014 годы. По крайней мере, на бумаге. Там появились две новые госпрограммы — давно обсуждаемая аренда с правом выкупа (около 3 тыс. квартир в 2013 г. и около 17 тыс. в 2014 г.) под 3% и неожиданный фонд жилья социального назначения (6 тыс. квартир). На их реализацию в этом году планируется привлечь 2,5 млрд грн под госгарантии. И если постановление по первой программе ожидается к маю, то старт второй отложен на неопределенное время.

«На создание фонда социального назначения запланировано 1,5 млрд грн. Это те средства, которые планируется в 2013 году использовать, но этот вопрос еще полностью не отработан. Потому что привлекаются средства на безвозвратной основе. Эти средства возможно будет использовать, когда экономика позволит увеличить доходную часть государственного бюджета и потом аккумулировать эти средства», - пояснил министр регионального развития, строительства и ЖКХ Геннадий Темник.

Министр уточнил, что речь идет только о государственных средствах. «Поэтому если мы их привлекаем на безвозвратной основе, мы фактически увеличиваем нагрузку на государственный бюджет, и у нас нет возможности сейчас 1,5 млрд грн на эту программу направить» - добавил он.

Глава Минрегиона предполагает, что вопрос может рассматриваться ближе к окончанию бюджетного года.

Рынку аренды - легализацию

А между тем, эксперты говорят о том, что арендное жилье могло бы стать хорошим подспорьем в решении жилищного вопроса.

Председатель правления Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству Леонид Рысухин считает строительство социального жилья правильным направлением. Ведь в странах Европы преобладает арендное жилье (60-70%), и только в Украине и России около 90% жилья находится в собственности.

«Заработать на собственную квартиру во всем мире очень сложно... Наши доходы все равно не сопоставимы со стоимостью жилья. И во всем мире нет массового доступа граждан к жилью с точки зрения собственности. Но должны быть созданы условия для того, чтобы взять жилье в аренду», - говорит предправления фонда.

По его мнению, прежде всего, для формирования рынка социального жилья необходимо государственное финансирование (ведь у местных советов денег на эти программы нет), дать преференции бизнесу для строительства доходного жилья, а также легализировать рынок аренды квартир.

К слову, доходные дома - относятся к разряду "все новое - это хорошо забытое старое"  (доходный дом - многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наём. Тип архитектурного сооружения сложился в Европе к 1830—40-м гг. - ред.). Они были достаточно широко распространены в Европе и в дореволюционной России, только, в Москве их насчитывалось около 800.

Кстати, идея строительства доходного жилья уже несколько лет не покидает и наших северных соседей. В Москве собираются разработать механизмы, чтобы стимулировать застройщиков строить доходные дома. Один из вариантов — продавать построенные дома целиком пенсионным фондам, которые будут готовы внести разовый платеж в обмен на долгосрочные доходы от арендаторов.

Застройщики чуют риски

Украинские застройщики видят для себя перспективы участвовать в строительстве доходного жилья лишь при определенных условиях. По мнению начальника отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрия Шости, застройщикам доходные дома будут интересны исключительно в случае, если после строительства их будет частично или полностью выкупать государство. Допустима схема, при которой государство заплатит сразу 60-70% стоимости квартир, и в течение 2-3 лет будет выплачивать остальную часть денег. Однако, чтобы предотвратить инфляционные риски, такая «рассрочка» должна выдаваться не менее, чем под 10-12% годовых, подсчитал представитель жилкомплекса.

Заниматься строительством доходных домов на коммерческой основе застройщикам невыгодно — много рисков. Причем эти риски актуальны как в случае с арендой с правом выкупа, так и при обычной аренде.

Главный риск - сроки возврата денег, ведь оптимальный срок окупаемости таких проектов - 9-11 лет. И это без учета простоя квартир, на которые не удастся найти постоянного нанимателя, а также обслуживания этих квартир, например, ремонта после очередных нерадивых арендаторов. С учетом этих факторов, доходный дом может окупиться не раньше, чем через 14-15 лет.

«Ни один застройщик сегодня не сможет себе позволить заморозить на такой срок даже десятой части своих оборотных средств. Особенно тот, который привык строить за средства инвесторов. Что будет за это время с гривней, неизвестно. Продав же квартиру сегодня, получаешь живые деньги и начинаешь строить следующий объект, который, возможно, получится продать уже дороже», - говорит Шостя.

Тот, у кого есть лишние деньги в таком объеме, чтобы их безболезненно вывести из оборота, скорее построит гостиницу. Она быстрее окупится.

Шостя допускает, что строительство доходных домов может быть интересно крупным промышленно-строительным компаниям полного цикла, у которых есть свои заводы по производству строительных материалов. Такая компания может себе позволить в течение 9-12 месяцев возвести с помощью 5-7 кранов комплекс на 1-2 тысячи квартир и потом продавать его или сдавать в аренду. Но даже для таких предприятий «запас прочности» должен быть колоссальным.

Второй риск - это юридическое оформление взаимоотношений с нанимателями. Если увеличение предложения арендованных квартир - это решение проблемы с жильем (например, аренда с правом выкупа), то, скорее всего, речь будет идти о регистрации, о правах детей на достойные жилищные условия и т.д. Застройщики не горят желанием втягиваться в судебные тяжбы, если человек перестал платить за аренду, но с квартиры не съезжает.

По мнению Шости, увеличение предложения арендного жилья не решит жилищную проблему украинцев.

«Предположим, в Киеве появляется определенное количество новых квартир «под сдачу». Ставки аренды там не будут существенно ниже, чем на рынке. Во-первых, это новое жилье. Во-вторых, каким бы щедрым и социально-ориентированным не было государство, оно заинтересовано в возврате хотя бы части вложенных средств. Потому «сбить» цены по рынку особо не получится. Те, кто живет в общежитиях, позволить себе такие квартиры не смогут, либо просто уменьшат концентрацию соседей на квадратный метр. Но это ведь не решение проблемы? Те, кто хочет разъехаться с родителями, делают это и сегодня. А те кто не разъезжается, очевидно, не смогут себе этого позволить только из-за роста объемов предложения», - размышляет эксперт.

Он предполагает, что в новое «арендное» жилье будут переезжать жители столицы, то есть люди чуть более состоятельные, чем приезжие. И такое качество спроса также не будет способствовать снижению цен.

Длинные деньги и аппетиты чиновников

Застройщикам невыгодно вкладывать деньги в долгосрочные проекты, поскольку в стране нет дешевых ресурсов, считает вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью (АПУН) Анатолий Топал.

«Пока в Украине не будет длинных дешевых денег, проектов доходных домов, не будет... Как только появятся кредитные деньги под 4-5% в месяц, государственные целевые деньги на строительство такого жилья, бизнес пойдет на это», - полагает эксперт.

По его мнению, в случае с государством, нужна лишь политическая воля и толковые исполнители. Однако, зарубить идею на корню способны непомерные аппетиты чиновников, которые становятся дополнительной нагрузкой на стоимость квадратного метра.

«Отсутствие длинных дешевых денег и аппетит чиновников на местах — это две самые большие причины, почему у нас не работают программы доступного жилья», резюмирует Топал.

Длинный дешевый гривневый ресурс можно привлечь через создание системы рефинансирования, уверен исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации Павел Матияш.

«Наверное, стоит говорить о необходимости создания системы рефинансирования, чем сейчас частично занимается Государственное ипотечное учреждение, а также о выпуске ценных ипотечных бумаг, спрос на которые во всем мире обеспечивают пенсионные фонды и страховые компании. Это длинные и достаточно дешевые деньги», — отметил Матияш.

Татьяна Акимова